Kira artış oranı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre artık TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre belirlenmektedir. Önceki yıllarda konut kiralarında geçerli olan yüzde 25’lik artış sınırı kaldırılmıştır. Bu nedenle, yeni kira döneminde artış yapılacaksa, son 12 ayın TÜFE ortalaması esas alınarak kira bedeli artırılabilir. Kiraya veren, sözleşmede yer alan oran ne olursa olsun, TÜFE oranını aşan bir artış yapamaz.
Kira sözleşmesinde “her yıl yüzde X artış yapılacaktır” gibi hükümler yer alsa bile, bu hüküm TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Aksi durumda fazla kısım geçersiz sayılır. Ayrıca kira artışı yalnızca yeni kira döneminin başlangıcında yapılabilir; geriye dönük zam uygulanması mümkün değildir. Bu noktada bir kira avukatı, sözleşme hükümlerinin yasal sınırlara uygun olup olmadığını değerlendirerek tarafların hak kaybı yaşamamasını sağlar.
Kira sözleşmesinde artış oranı açıkça belirtilmemişse, bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi devreye girer. Kanuna göre, taraflar arasında artış oranı kararlaştırılmamışsa bile, kira artışı 12 aylık ortalama TÜFE oranını geçemez. Yani ev sahibi sözleşmede oran bulunmadığı gerekçesiyle istediği oranda zam yapamaz. Yasal oran, TÜFE verileri doğrultusunda belirlenir.
Taraflar arasında bu konuda anlaşmazlık çıkarsa, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilir. Mahkeme, bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini, sözleşmenin niteliğini ve ekonomik koşulları dikkate alarak adil bir oran belirler. Böylece ev sahibi veya kiracı, keyfi artış taleplerine karşı korunmuş olur.
Ev sahibi, kira artışı konusunda keyfi davranamaz. Kira artış oranı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamaz. Dolayısıyla ev sahibinin “piyasa fiyatları yükseldi” ya da “komşular şu kadar ödüyor” gibi gerekçelerle istediği oranda zam yapması yasal değildir. Bu tür artış talepleri geçersiz sayılır ve kiracı yasal haklarını kullanarak itiraz edebilir.
Bu gibi uyuşmazlıklarda kira avukatı ile çalışmak oldukça faydalıdır. Özellikle kira artışına ilişkin davalarda yerel mahkeme eğilimleri, bilirkişi raporları ve TÜFE hesaplamaları sürecin sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Örnek olarak, Eskişehir’de yaşanılan bir kira anlaşmazlığı durumu için herhangi bir bölgeden avukatla çalışmak yerine Eskişehir kira avukatıyla çalışmak sürecin daha hızlı şekilde ilerlemesi için oldukça faydalı olacaktır.
Kira artışı hesaplanırken esas alınan tarih, kira sözleşmesinin yenilendiği veya artışın uygulanacağı tarihtir. Örneğin kira sözleşmesi her yıl 1 Temmuz’da yenileniyorsa, bu tarihten önce açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması üzerinden artış oranı belirlenir. Artış oranının farklı bir tarih üzerinden hesaplanması, sözleşme hükümlerine ve yasal düzenlemelere aykırı olur.
Ayrıca kira artışları geçmişe dönük olarak uygulanamaz. Ev sahibi, artış dönemini geçirdikten sonra geçmiş aylara ait farkı talep edemez. Bu nedenle hem kiracının hem ev sahibinin artış dönemini ve oranını dikkatle takip etmesi gerekir. Doğru tarihin esas alınması, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların önüne geçer.
Kira artışıyla ilgili anlaşmazlıklar, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından sıkça karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardandır. Artış oranının yanlış hesaplanması, zam döneminin hatalı uygulanması veya fahiş zam talepleri gibi durumlarda hukuki destek almak büyük önem taşır. Bu noktada Sarıhan Hukuk ve Danışmanlık özellikle Eskişehir bölgesindeki sorunlar için hizmet veren hukuk ve danışmanlık ofislerindendir.