Modern çağda, inşaat sektöründeki projeler genellikle büyük şirketler tarafından hayata geçirilmekte ve bu büyük projelerde bulunan çok sayıda konut, henüz tamamlanmadan satış vaadi sözleşmeleri aracılığıyla pazarlanmaktadır. Böylece, mülkü satın alan kişiler, ücreti ödemiş olmalarına rağmen, zaman zaman inşaat şirketlerinin tapu aktarımını yapmaması nedeniyle mağduriyet yaşamaktadır. Bu tür durumlarda, mülkün tapusunu alamayan mülk sahipleri tarafından başvurulabilecek hukuki işlemlerden biri de tapu iptal ve tescil davasıdır.
Tapu iptal ve tescil davası, mahkeme kararına dayalı olarak bir mülkün tapusunun aktarılmasını sağlayan bir süreçtir. Özellikle, tapu aktarma yükümlülüğü olmasına rağmen bu yükümlülüğünü yerine getirmeyen inşaat şirketleri aleyhine, mülkün tapu aktarımını bu yolla gerçekleştirmek üzere tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, mülkün tapuda kayıtlı tescilinin, çeşitli sebeplerle hukuka aykırı olduğu durumlarda veya dava açan kişinin, mahkeme yoluyla tapu devrini talep etme hakkına sahip olduğu hallerde açılan bir dava türüdür.
Bu tür davalar, inşaat şirketiyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat anlaşmalarından kaynaklanabileceği gibi, gayrimenkul satış vaadi anlaşması yoluyla satın alınan mülkler bakımından da uygulanabilir.
2. Tapu İptal ve Tescil Davası Açılma Sebepleri
Tapu iptal ve tescil davası, esas olarak iki durumda açılabilir. Birincisi, tapuda yapılan bir kaydın, çeşitli sebeplerden ötürü hukuka uygun olmaması durumudur. Bu tür bir hukuka aykırılık mevcut olduğunda, mağdur kişi, hukuka aykırı kaydın iptalini talep ederek dava açabilir.
İkinci durum ise, dava açan kişinin, tapu devrini talep etme hakkının bulunmasıdır. Bu halde, taraflar arasındaki anlaşma gereği, dava açan tarafın tapu devrini talep etme hukuki hakkı mevcuttur. Bu durumda, yolsuz bir kayıt olmasa dahi, dava açan taraf, yükümlülüğün yerine getirilmediğini iddia ederek dava açabilir.
3. Mülk Devri Borçlarının Geçerliliği
Yukarıda belirtildiği gibi, tapu iptal ve tescil davasının açılabileceği ikinci durum, dava açan kişinin, anlaşma yoluyla tapu devrini talep etme hakkının bulunmasıdır. Bu, özellikle inşaat şirketleri ile mülk sahipleri arasında yapılan sözleşmelerden kaynaklanmaktadır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre, taşınmaz mülkün devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi bir şekilde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Bu kurala göre, inşaat şirketi ile tüketici arasında yapılan taşınmaz devir sözleşmesinin, resmi bir şekilde, tapuda veya noterde gerçekleştirilmesi zorunludur. Aksi takdirde, resmi bir şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersiz kabul edilecek ve bu sözleşmelere dayanılarak tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır.
Ancak, inşaat şirketleri genellikle tüketicilerle yaptıkları sözleşmeleri basit yazılı bir şekilde düzenlemektedir. Bu sözleşmelerde genellikle, devralınacak taşınmazın niteliği, tüketicinin ödeme planı ve taşınmazın ne zaman devredileceği gibi konular yer almaktadır.
Kanun, sözleşmelerin resmi bir şekilde yapılmasını şart koşsa da, pratikte inşaat şirketleri tarafından basit bir şekilde düzenlenen sözleşmeler, Yargıtay tarafından, mağdur olan hak sahibinin korunması amacıyla geçerli kabul edilmektedir.
Yargıtay uygulamasına göre, eğer hak sahibi, sözleşmeye göre ödeme yükümlülüğünü yerine getirmişse, artık o sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açabilir. İnşaat şirketi, taraflar arasındaki anlaşmaya göre ödemeleri kabul ettiği için, sözleşmenin resmi bir şekilde yapılmamış olması itirazını ileri süremez. Bu, hakkın kötüye kullanılması anlamına gelir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/3306 Esas, 2020/2240 Karar numarası ve 13.07.2020 tarihinde verdiği kararda, gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin, tapuda arsa payı devrini de içermesi sebebiyle, sözleşmenin imzalandığı tarihte geçerli olan yasalara göre resmi bir şekilde yapılmasının zorunlu olduğunu belirtmiştir. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmasına rağmen, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devri gerçekleştirilmişse veya edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde, şekil eksikliğini gündeme getirmenin hakkın kötüye kullanılması sayılacağını ve sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceğini açıklamıştır.
Bu nedenle, hak sahipleri ile inşaat firmaları arasında yapılan ve tapunun devrini öngören sözleşmelerin, resmi bir şekilde yapılması gerekmekle birlikte, basit yazılı şekilde yapılan sözleşmeler de somut olayın koşullarına göre geçerli kabul edilebilmektedir.
4. İnşaat Firmasının Tapuyu Devretme Yükümlülüğü
İnşaat firması ile sözleşme imzalayan mülk sahibi, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirdiğinde ve belirlenen şartlar gerçekleştiğinde, taşınmazın tapusunun kendi üzerine devredilmesini talep edebilir. Bu talep karşısında, inşaat firması tapuyu devretmekle yükümlüdür ve aksi durumda açılacak olan tapu iptal ve tescil davası ile taşınmazın devri mahkeme kararı ile sağlanacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre, bir borcun alacaklısı, borcun vadesi geldiğinde, borçluyu talep ederek alacağını talep etme hakkına sahiptir. Taşınmazın devrini doğuran borçlar söz konusu olduğunda, inşaat firmasının taşınmazı devretmemesi durumunda, hukuki yol mahkemeye başvurmayı gerektirir.
Yargıtay, bu durumda mahkemeden tapu iptal ve tescil talebinde bulunulmasının mümkün olduğunu belirtmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/3-991 Esas, 2018/499 Karar numaralı ve 21.3.2018 tarihli kararında, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer yasal hükümler uyarınca noterde resmi bir şekilde düzenlenmesi gerektiğini, ancak sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devri yapılmışsa veya edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde, sözleşmenin şekil eksikliğinin hakkın kötüye kullanılması sayılacağı ve geçerli kabul edileceği belirtilmiştir.
5. Açılacak Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapuyu devretmeyen inşaat firmasına karşı açılacak olan tapu iptal ve tescil davasında, görevli mahkeme, uyuşmazlığın türüne bağlı olarak belirlenecektir. Eğer taşınmazın edinilmesi tüketici işlemi kapsamına giriyorsa, Tüketici Mahkemeleri görevli olacaktır. Ticari bir amaçla edinilmişse, Ticaret Mahkemeleri görevli sayılacaktır. Görev konusunda her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir. Tüketici mahkemelerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması, dava şartı olarak kabul edilmektedir.
Tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na göre, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenir.
6. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Genel olarak, tapu iptal ve tescil davaları, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak, bu kural yalnızca yolsuz tescil durumları için geçerlidir. Tapuyu devretmeyen inşaat firmasına karşı açılacak olan davalar, temelde bir sözleşmenin ifası amacını taşıdığı için, sözleşmelerden doğan borçlara ilişkin zamanaşımı süreleri bu tür davalar için de geçerli olacaktır. Bu tür davalar için geçerli olan zamanaşımı süresi 10 yıldır.
7. Yargılama Harç ve Masrafları
Tapu iptal ve tescil davalarında, diğer davalarda olduğu gibi, çeşitli harç ve masraflar ödenmelidir. Bu tür davalar, değeri üzerinden hesaplanan nispi harca tabi olup, taşınmazın değerine göre harç ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca dava masrafları kapsamında posta giderleri, bilirkişi ücretleri, keşif masrafları gibi kalemler de dava açan tarafça karşılanmalıdır.
Tüketici Mahkemelerinin yetkili olduğu davalar söz konusu olduğunda, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca tüketiciler harçtan muaf tutulmuşlardır. Bu nedenle, tüketici mahkemelerinde açılan davalarda dava harcı ödenmez. Ancak posta giderleri, bilirkişi ücretleri ve keşif masrafları gibi diğer dava masrafları, tüketici tarafından ödenmek zorundadır.
8. Kesinleşme ve Kararın İcrası
Tapu iptal ve tescil davalarında, mahkeme kararı kesinleşmeden icra işlemine konu edilemez. Mahkemenin, tapunun hak sahibi adına tesciline yönelik kararı vermesi durumunda, bu kararın uygulanabilmesi için istinaf ve temyiz süreçlerinin tamamlanması gerekmektedir.
Kararın icrası, mahkeme tarafından tapu müdürlüğüne gönderilecek bir müzekkere ile gerçekleştirilecektir. Bu dava kapsamında tapunun devri, mahkeme kararı ile sağlandığı için, tapu müdürlüğünde mülkiyet durumunun düzeltilmesi yalnızca şekli bir işlem olarak gerçekleşecektir. Bu süreçte, mahkeme kararının kesinleşmesi beklenmekte ve ardından kararın tapu kayıtlarına işlenmesi ile mülkiyetin resmi olarak devredilmesi sağlanmaktadır.
Kaynak: Haber Merkezi
