Yurtdışında konut yatırımı için en avantajlı pazarlar: Gürcistan, BAE ve Balkanlar karşılaştırması

Türkiye’de konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve yatırımcıların portföylerini çeşitlendirme isteği, son yıllarda yurtdışında gayrimenkul alımlarını belirgin şekilde artırdı. Pek çok Türk yatırımcı, daha düşük giriş maliyeti, istikrarlı kira talebi ve döviz bazlı değer artışı sunan yakın ve ulaşılabilir pazarlara yöneliyor.

Bu çerçevede Gürcistan, Birleşik Arap Emirlikleri (özellikle Dubai) ve Balkan ülkeleri, Türk yatırımcılar açısından öne çıkan üç ana bölge hâline geldi. Bu pazarlar; uygun fiyat düzeyi, yabancılar için nispeten kolay mülkiyet süreçleri ve güçlü talep yapısıyla dikkat çekiyor.

Bir pazarı yatırım açısından cazip kılan unsurları karşılaştırmak için metrekare fiyatı, kira getirisi, piyasa istikrarı, hukuki çerçeve ve uzun vadeli değer artışı gibi kriterlere birlikte bakmak gerekiyor.

Metrekare fiyatları: En erişilebilir pazar hangisi?

Üç ana pazar arasında konut fiyatları açısından Gürcistan açık ara en uygun seçenek olarak öne çıkıyor. Balkan ülkeleri orta seviyede yer alırken, Dubai daha yüksek fiyat segmentinde konumlanıyor ancak farklı avantajlar sunuyor.

Gürcistan. Tiflis’te, gayrimenkul portalı korter.ge verilerine göre, yeni dairelerin ortalama fiyatı yaklaşık 1.380 USD/m² seviyesindedir. 2024 piyasa raporları, birincil piyasada ortalama fiyatın 1.470 USD/m², ikincil piyasada ise yaklaşık 1.230 USD/m² olduğunu göstermektedir. Batumi’de ortalama fiyat 1.400–1.500 USD/m² aralığındadır; tarihi merkezde ve yeni sahil hattında fiyatlar daha yüksektir. Gürcistan, yabancı yatırımcılar için hâlâ en erişilebilir pazarlardan biridir: Tiflis ve Batumi’nin bazı bölgelerinde erken inşaat aşamalarında 1.000 USD/m²’nin altında projeler bulmak mümkündür.

BAE (Dubai). Dubai’de fiyatlar belirgin şekilde daha yüksek. Yeni konut piyasasında ortalama fiyat 16.000–18.000 AED/m²  (≈ 4.350–4.900 USD/m²).

Premium bölgelerde bu rakam çok daha yukarı çıkabiliyor:

• Dubai Marina: 22.000–26.000 AED/m² (≈ 6.000–7.100 USD/m²)

• Palm Jumeirah / Downtown: daha yüksek bantlar

• JVC / Dubai Hills gibi orta sınıf bölgelerde ise 13.000–15.500 AED/m²
  (≈ 3.500–4.200 USD/m²)

Dubai, fiyat açısından “düşük giriş maliyetli” bir pazar değil; ancak likidite, küresel talep, güçlü kira piyasası ve yüksek prestij gibi avantajlar sağlıyor.

Balkanlar. Balkan ülkelerinde fiyatlar şehirden şehre ciddi şekilde değişiyor:

• Belgrad: 3.370 EUR/m² (≈ 3.900 USD/m²)

• Sofya: 2.020 EUR/m² (≈ 2.340 USD/m²)

• Zagreb: 2.960 EUR/m² (≈ 3.430 USD/m²)

• Podgorica: 2.100 EUR/m² (≈ 2.440 USD/m²)
   

Sahil bölgelerinde ise birinci sıra projelerde fiyatlar çoğu zaman başkent seviyelerinin üzerine çıkıyor.

Kira getirisi: Hangi ülkeler daha iyi sonuç veriyor?

Kira getirisi, yurtdışında gayrimenkul değerlendiren Türk yatırımcıları için en kritik göstergelerden biri. Farklı pazarlarda getiriler; turizm yoğunluğu, yabancı profesyonellerin varlığı, metrekare maliyetleri ve ekonomik istikrar gibi değişkenlere göre şekilleniyor. Bu nedenle yalnızca oranlara değil, talebin uzun vadeli sürdürülebilirliğine de bakmak gerekiyor.

Gürcistan’da kira getirileri bölge ortalamasının üzerinde seyrediyor. Tiflis ve Batum’da doğru bölge ve konut tipinin seçilmesiyle getiriler %10–%12 seviyelerine ulaşabiliyor. Turist ilgisinin yüksek olması ve yabancı profesyoneller ile freelancer sayısının artması, özellikle başkentin merkezi bölgelerinde ve Batum’un sahil kesimlerinde doluluk oranlarını destekliyor. Batum sahil hattındaki daireler geleneksel olarak en likit ve en çok talep gören seçenekler arasında yer alıyor.

BAE (Dubai). BAE’de, özellikle Dubai’de kira getirileri orta-yüksek bantta. Şehir genelinde daire piyasasında ortalama brüt kira getirisi %6–7 seviyesinde. Talebin yoğun olduğu bölgelerdeki stüdyo ve kompakt dairelerde bu oran %7,5–8 bandına çıkabiliyor. Talebin güçlü kalmasının nedeni; çok uluslu şirketlerde çalışan geniş expat nüfusu, modern altyapı ve yıl boyu canlı bir kiracı piyasasıdır. Turistik bölgeler veya kısa dönem kiralamanın yoğun olduğu bölgelerde getiriler sezonsal olarak değişebilir, fakat genel olarak talep yıl boyunca istikrarlıdır.

Balkanlar. Balkan ülkelerinde kira getirileri şehre ve turizm yoğunluğuna göre değişiyor. Bulgaristan ve Karadağ’da popüler tatil bölgelerinde getiriler genellikle %5–7 seviyesinde. Ancak bu pazarlarda yaz aylarında yüksek doluluk ve yüksek kira bedelleri görülürken, kışın getiriler düşebiliyor. Belgrad gibi başkentlerde getiriler daha sınırlı olsa da uzun dönem kira talebi istikrarlı olduğu için piyasa likit kalmayı sürdürüyor.

Yabancılar için vergi yükü ve mülkiyet kuralları

Yurtdışında gayrimenkul satın almayı düşünen Türk yatırımcılar için vergi sistemi ve hukuki süreçler büyük önem taşıyor. Uygun fiyat veya yüksek potansiyel getiri, karmaşık bürokrasi, yıllık ek maliyetler veya yabancılara yönelik kısıtlamalar nedeniyle anlamını yitirebilir. Bu nedenle satın alma sürecinin şeffaflığı, kira gelirinin vergilendirilmesi ve mülkiyet hakları önceden iyi anlaşılmalıdır.

Gürcistan. Gürcistan, Türk yatırımcılar dahil yabancı alıcılar için en kolay mülkiyet sistemine sahip ülkelerden biri. Yabancılar konut, ticari gayrimenkul veya apartman dairesi satın alabilir; tek istisna tarım arazileridir. Tapu tescil süreci çok hızlıdır ve genellikle birkaç gün içinde tamamlanır.

Vergi sistemi yatırımcı dostudur:

• Kira geliri %5 sabit vergi ile vergilendirilir; ek kesinti veya karmaşık hesaplama yoktur.

• Bireysel girişimci statüsüne geçilirse bazı rejimlerde vergi oranı daha da düşebilir.

• Bir mülk 2 yıldan uzun süre elde tutulduysa, satışta sermaye kazancı vergisi uygulanmaz.

• Yıllık emlak vergisi çoğu durumda ya çok düşük ya da hiç alınmaz.
   

Bu yönleriyle Gürcistan, mülk sahipliği açısından bölgedeki en kolay ve en anlaşılır sistemlerden birine sahiptir.

BAE (Dubai). BAE, Türk yatırımcılar dahil yabancıların, belirlenmiş freehold bölgelerinde tam mülkiyet hakkıyla gayrimenkul satın almasına izin verir. Oturum izni zorunlu değildir; ancak satın alma sürecinde proje ve belgelerle ilgili ek doğrulama adımları olabilir.

Vergi sistemi dünyanın en avantajlılarından biridir:

• Kira gelirinden vergi alınmaz.

• Sermaye kazancı vergisi yoktur, bu nedenle satışta ek vergi yükü oluşmaz.

• Yıllık emlak vergisi bulunmaz; ancak belediyeler tarafından alınan hizmet/konut kullanım ücreti vardır ve genellikle yıllık kira değerinin %5’i civarındadır.

• Satın alma sırasında ödenen tapu kayıt ücreti genellikle mülk değerinin %4’üdür.
   

Bu sayede BAE, yatırımcılar için düşük vergi yükü ve yüksek şeffaflık sunan en cazip pazarlardan biri olarak öne çıkıyor.

Balkanlar (Bulgaristan ve Karadağ örneği). Balkan ülkelerinde yabancılar konut ve şehir içi gayrimenkullerini serbestçe satın alabilirler. Kısıtlamalar genellikle yalnızca tarım arazileri ve bazı stratejik bölgelerdedir.

Vergi yapısı orta seviyededir:

• Bulgaristan’da kira geliri dahil tüm gelirler %10 sabit gelir vergisi ile vergilendirilir.

• Yerel belediye vergileri ve yıllık emlak vergileri ek olarak uygulanır.

• Karadağ’da gelir vergisi ve emlak vergisi oranları nispeten düşük olup kira gelirleri beyan edilerek vergilendirilir.
   

Bu ülkelerdeki mali yük, Batı Avrupa’ya kıyasla belirgin şekilde daha düşüktür.

Yurtdışı gayrimenkul yatırımlarında karşılaşılan başlıca riskler ve bu riskleri azaltma yolları

Yurtdışında gayrimenkul yatırımı, özellikle Türkiye’den çıkan yatırımcılar için cazip bir seçenek olsa da, başlangıç aşamasında çoğu kişinin farkında olmadığı çeşitli riskleri beraberinde getirir. Piyasa fiyatları veya kira getirisi ne kadar çekici görünse de, yerel mevzuatın bilinmemesi, talep dinamiklerinin yanlış yorumlanması ya da hukuki detayların gözden kaçması, yatırımın toplam getirisini ciddi şekilde düşürebilir. Bu nedenle, tanıtım materyallerinde veya geliştirici sunumlarında yer almayan faktörleri önceden dikkate almak büyük önem taşır.

Hukuki ve düzenleyici riskler

Her ülkenin yabancı yatırımcılar için farklı mülkiyet kuralları vardır. Bazı ülkelerde satın alma için özel izin gerekirken, bazı yerlerde kısa dönem kiralama yasaklanabilir veya belirli türdeki arazilerin yabancılar tarafından alınması sınırlandırılabilir. Bu tür düzenlemeler, yatırımın getirisini ve likiditesini doğrudan etkileyebilir.

Hukuki riskleri azaltmak için Türk yatırımcıların yerel mevzuatı önceden incelemesi, uzman avukatlardan destek alması ve yabancılar için geçerli güncel koşulları dikkatle kontrol etmesi gerekir.

Ekonomik ve döviz kaynaklı riskler

Birçok ülkenin gayrimenkul piyasası, yerel para biriminin değer kaybı, enflasyon veya kredi koşullarındaki değişiklikler gibi makroekonomik dalgalanmalardan etkilenir. Özellikle değeri dolar veya euro üzerinden belirlenen piyasalarda, yerel para birimindeki oynaklık yatırımın hem alım maliyetini hem de gelecekteki kira getirisini etkileyebilir.

Bu riskleri azaltmanın en etkili yolları; yatırımı farklı ülkelere yaymak, ekonomik açıdan istikrarlı bölgelerde konut seçmek ve mümkünse ödemeleri güçlü para birimleri üzerinden sabitlemektir.

Lokasyon seçimi hatası

Hızla gelişen ülkelerde bile, talebin düşük olduğu, altyapı projelerinin geciktiği veya likiditenin zayıf olduğu bölgeler bulunabilir. Böyle lokasyonlarda bir mülkü yeniden satmak yıllar alabilir ve kira getirisi beklentilerin altında kalabilir.

Bunu önlemek için yatırımcıların şu verileri analiz etmesi önerilir:

• Yeni projelerde doluluk ve teslim istatistikleri

• Bölgedeki altyapı gelişim hızı

• Belediyelerin planladığı projeler

• Geçmiş yıllardaki fiyat ve talep eğilimleri
   

Sadece emlakçının önerisine veya geliştiricinin pazarlama materyallerine güvenmek, ciddi yatırım hatalarına yol açabilir.

Geliştirici itibarı ve inşaat kalitesi

Yurtdışı projelerde inşaat gecikmeleri, vaadedilen özelliklerle fiili teslimat arasındaki farklar veya belge eksiklikleri sık karşılaşılan durumlardır. Özellikle erken aşamada satın alma yapan yatırımcılar bu risklere karşı daha hassastır.

Bu nedenle yatırım yapmadan önce geliştiricinin önceki projelerini incelemek, alıcı yorumlarını okumak, belgelerin hukuki uygunluğunu kontrol etmek ve sözleşme koşullarını dikkatle değerlendirmek gerekir. Güvenilir, şeffaf sözleşme ve garanti mekanizması sunan firmalar her zaman daha güvenlidir.

Gayrimenkulün uzaktan yönetim riskleri

Yatırım yapılan mülk binlerce kilometre uzaktaysa; bakım, kira tahsilatı, kiracı bulma, sözleşme takibi ve günlük operasyonlar gibi birçok süreç zorlaşır. Yetersiz yönetim, boş kalma sürelerinin artmasına, getirinin düşmesine ve mülkün yıpranmasına neden olabilir.

En etkili çözüm; yerel profesyonel yönetim firmalarıyla çalışmak, yönetim hizmeti sunan rezidans veya apart otel projelerini tercih etmek veya güvenilir danışmanlar aracılığıyla süreci şeffaf şekilde yürütmektir. Doğru yönetim modeli, yurtdışı gayrimenkulünü daha öngörülebilir ve güvenli bir yatırım aracına dönüştürür.